亚新体育-债务困境被撕开裂口，正荣地产上演“生死时速”

正荣地产交上一份完善答卷之际，并没有迎来一个明媚的春季，却等来了一场狠恶的债务“风暴”。

在浩繁债务“爆雷”的房企傍边，正荣地产（06158.HK）不是最典型的，倒是最有代表性的一家。

“这场危机来得忽然且毫无预备。”正荣地产董事长黄仙枝说。对营业协同能力强、财技均衡著称的黄仙枝而言，这场危机成为执掌正荣地产帅印以来最为要害的“明斯基时刻”。

在曩昔的三年，2019年至2021年，正荣地产履历了范围、利润和财政布局三个维度的快速成长，正荣地产成功兑现了“新三年计谋”方针。履历了疫情，与房地产融资“三道红线”新的考验，正荣地产2020年、2021年接踵完成1419亿元、1456.43亿元的发卖方针，距离1500亿元的发卖年夜关仅一步之遥。

正荣地产交上一份完善答卷之际，并没亚新体育有迎来一个明媚的春季，却等来了一场狠恶的债务“风暴”。夏历新年以后，正荣地产面对“股债双杀”，债务窘境被扯开了一个裂口。正荣地产从根基面向好、财政稳健到活动性呈现危机不足半年，是市场转变快致使正荣地产在本钱市场急转直下，仍是因其本身盲目扩大尾年夜不失落贻误战机，或是应对外界转变判定掉误致使？

“谎言”成真，股债双杀

2月11日，正荣地产（06158.HK）、正荣办事（06958.HK）股价收盘双双高台跳水，别离在邻近收盘的1个小时内，最高低跌80%，股价跌破1港元。截至当日收市，正荣地产年夜跌64%，报收1.3港元、正荣办事年夜跌54.52%，报收1.86港元。

正荣地产市值从160亿港元狂跌80%至29.7亿港元，蒸发上百亿港元。突如其来的“黑天鹅”，令市场投资者和市场人士惊骇惊惶。客岁以来房企债务困局均有相当长的发酵时候，如正荣地产这般忽然仍是罕有。

激发正荣股价狂跌的传说风闻来自一笔美元债兑付危机。

该笔美元债，其ISIN编码为XS2013512608，刊行在2019年6月中旬，总范围为2亿美元，票息为10.25%。市场传说风闻正荣地产或无力兑付，导致市场对正荣地产经营和资金链布满疑虑，受这一传说风闻影响，该只债券2月11日当日价钱从1美元面值买价跌至50美分。债市传导至股市，波和正荣地产在港两家上市公司狂跌。

正荣接管媒体扣问时回应称，将按原打算赎回2亿美元永续债，相干传说风闻不实。

在此之前，1月4日，正荣地产发布通知布告称，其已奉告受托人和证券持有人，将在2022年3月5日赎回该笔永续债。

2月14日，正荣地产再一次通知布告澄清，“公司董事会留意到2022年2月11日公司股票和离岸债券成交价下跌和成交量增添，其也许归因在互联网上刊发的关在本公司、其控股股东欧宗荣师长教师和╱或其离岸债务证券的若干报章。董事会谨此澄清该等报章属不实且子虚，本公司明白保存向对禁绝确信息负有责任的作者、媒体和各方究查法令责任的一切权力。”

可是，市场疑虑与投资者“用脚投票”，给出了对正荣地产治理层不信赖回覆。2月14日，正荣地产、正荣办事再次年夜幅下跌15.45%、13%。

来自股吧里的散户可谓是哀鸿遍地，有网友称：“我不敢看！最少亏70%。”

债市的表示也是惺惺相惜，境内公司债“20正荣03”在2月14日狂跌23%的环境下，14日继续下跌10%，两个买卖日价钱（票面100元）从80元跌到54元，累计跌幅32%。境外美元债2022年4月行将到期的“ZHPRHK 5.98 04/13/22”报1美元24.533美分，2024年3月到期的“ZHPRHK 8.35 03/10/24”报1美元19.591美分，2024年4月到期的“ZHPRHK 7.04/14/24”报1美元18.401美分。

草蛇灰线，伏脉千里。1月6日，正荣地产发出一则“银行授与授信额度”的通知布告，这则通知布告蹊跷的地方在在，这类非重年夜平常经营勾当正常环境下无需零丁表露，正荣地产历来没有表露老例，忽然通知布告获授信有点喊话“老乡别跑”的意思，也从必然水平上反应了正荣资金链重要的本色。

短短十日，正荣遭受境表里“股债双杀”。周一（2月14日）还在回应不会背约，到了周五（2月18日）正荣地产终是认可了这一“谎言”。

2月18日，正荣再次发布通知布告称，1月4日时其曾暗示将在2022年3月5日赎回一笔刊行范围为2亿美元的永续债（ISIN编码：XS2013512608），但现阶段其可用在了债债务的内部资金日趋有限，是以正荣估计没法解决包罗这笔永续债在内的3月份行将到期的债务。

对这一笔债券背约，正荣提出但愿取得“证券实益具有人的赞成，按照赞成收罗备忘录中所述的作出建议宽免和修订”。对债权人宽免赞成答复时候最晚在3月11日，同时赐与赞成宽免的投资人付出每1000美元本金10美元的赞成费，和7.5美元的渐增费。

相隔一个买卖日，2月21日，正荣地产对2022年到期的5笔美元债提出要约互换和赞成收罗，上述五笔单据的未了偿金额别离为5000万美元、2.1839亿美元、人平易近币16亿元、2.93亿美元和2.363亿美元。

同时对8笔在2023年或以后到期的债券进行同步赞成收罗，但并未改变金额、票息和到期时候，仅是为了点窜一些条目。

正荣地产在通知布告中暗示，借使倘使互换要约、赞成收罗或同步赞成收罗未能成功实施，公司可能没法悉数了偿债务，且可能没法发生足够的现金流量以实行财政许诺。是以，正荣可能斟酌进行替换的债务重组步履。

针对连续串正荣债券的背约缘由，正荣在通知布告中暗示，2021年下半年以来，房地产行业融资缩短和市场发卖下滑的影响，加重了对房企的经营耽忧，其资金面逐步承压；2022年以来，不管是融资仍是市场发卖均无较着改良，而正荣本年1月的合约发卖额同比年夜幅降落了29.5%。

正荣估计，2022年房地产行业的市场状态仍将面对压力，是以在市场未呈现年夜幅回升，或融资有较着改良的环境下，正荣对短时间活动性持谨严立场。就此，正荣正追求短时间现金流和实行其财政许诺，作为有关行动的一部门，对3月需赎回的永续债追求展期，并在斟酌就其他未了偿的境外优先单据进行债务治理步履。

截至发稿时候（3月3日），正荣地产、正荣办事从年头高点4港元、4.71港元，下跌至0.63港元、1.33港元，别离下跌84.25%、72.4%；企业债“20正荣03”下跌至27元，年头至今跌幅66.25%，美元债“ZHPRHK 5.98 04/13/22”跌至13.48美分，从年头60.664美分高点年夜跌77.78%。

从“躺平”到自救

2021年年中事迹发布会上，上半年正荣地产实现合约发卖金额823亿元，完玉成年方针的54.9％；营业收入160亿元，同比增加10％；净利润15亿元，同比增加18％；归母净利润12.0亿元，同比增加33.1％。

彼时，正荣地产表露融资压力处在健康程度。数据显示，正荣地产净欠债率降至57.2％，活动性指标连结杰出，现金对短债比保持在2.2倍，综合融资本钱降至6.35％，此中美元债的新刊行本钱年夜幅降落60个基点。基在杰出的事迹和信誉表示，上半年惠誉晋升正荣地产评级瞻望到B+（正面），中诚信和年夜公国际继续保持AAA评级。

黄仙枝在2021年中期事迹发布会上明白暗示，“三道红线”、集中供地等调控政策对行业影响较年夜，可是对正荣地产仿佛并没有造成很是年夜的影响。

全行业在融资利率程度上扬的布景下，正荣地产在年中发布会上还提出下降融资本钱，足见对本身成长的决定信念。黄仙枝从盈利能力、财政状态、融资本钱、土储、经营效益、市场承认六风雅面复盘正荣地产彼时杰出的经营状况。正荣地产的综合融资本钱降落到6.35%，境外美元债从2018年年末的13.3%降落到6.7%，这在全行业处在杰出的程度。

可是从融资布局来看，正荣地产副总裁兼财政总监陈伟健表露，公司一向尽力优化融资布局，削减对单一融资渠道的依靠，这为这场危机爆发埋下隐患。此中银行贷款比例提高到59%，本钱比力高、刻日比力短的非标已削减到5%，境外美元债占整体30%。

此次爆雷导火索就是缘自3月份行将到期的境外美元债不克不及兑付，直接引爆正荣地产整体的债务危机，正荣地产索性向所有持有正荣美元债的人提出“互换要约和赞成收罗”，实则是向债权人提出展期与不克不及兑付。

“正荣这算是躺平了。”一名券商阐发师告知记者，正荣地产自2018年上市以来，一度认为是向头部房企看齐的“优异学生”，没想到正荣地产遭受危机时如斯不胜。

是以，评级机构纷纭下调正荣评级。2月15日，惠誉将正荣地产的持久刊行人背约评级从“B+”下调至“B”，将高级无典质评级从“B+”下调至“B”，收受接管率评级为“RR4”。该评级已被列入负面评级不雅察名单。

同日，穆迪也将正荣地产的公司家族评级从“B3”下调至“Caa2”（该评级反应公司在将来12-18个月内活动性较弱，背约风险较高），并将该公司的高级无典质评级从“Caa1”下调至“Caa3”。评级瞻望保持为负面。

惠誉称，正荣有约88亿元人平易近币的本钱市场债务将在2022年到期或可回售，此中包罗3月的5000万美元、4月的2.175亿美元，和6月的16亿元人平易近币。

“正荣今朝根基没法经由过程本钱市场召募资金，不能不依托今朝不竭缩减的内部现金来历应对偿债问题。今朝，该公司还没有向惠誉表露其持有的用以偿付本钱市场债务的可用现金数额。”惠誉估计，将来12个月，该公司面对的本钱市场债务再融资压力将日趋加年夜。假如市场仍将其闭在门外，正荣将不能不以合同发卖额金钱偿付境表里本钱市场到期债券。

从正荣地产客岁年中表露的数据来看，穆迪暗示，正荣持有的现金连同其营运现金流将不足以完全笼盖到期债务，包罗将在2022年到期的10亿美元离岸债券和21亿元人平易近币在岸债券。另外，该公司对其合伙企业的风险敞口高，这可能会限制其节制现金流的能力。

2月23日，正荣地产告急召开投资者会议，黄仙枝与正荣地产焦点治理层出席，面临场面地步骤变，很明显没有五个月前的那份安然，对急转直下的场合排场流露出压力。

“2021年对全部中国地产行业来讲都很是艰巨，外部经营情况产生了重年夜转变，公司和其他同业都面对着史无前例的坚苦。并且坚苦来得很忽然，没法提早预备应对，使我们措手不和。”黄仙枝说，周全收紧的监管政策严重影响了公司的发卖和回款。

黄仙枝暗示，2021年下半年以来，发卖额几近每一个月都鄙人降。特殊是本年1月比拟客岁同期下跌约30%。正荣固然采纳了各类办法削减开支，推动资产措置，但是未能止住经营现金流年夜幅衰减的趋向。

对到期的美元债交付问题，黄仙枝暗示，正荣地产境表里融资和再融资堕入阻滞阶段，因为债务到期和项目交付相继而来，春节前后付出岑岭使活动性压力进一步抓紧，“公司其实没有法子如期了偿其间到期的债务。”

陈伟健表露正荣地产今朝债务压力环境，境外的欠债大要接近40亿美元。此中本年到期的本金加利钱大要有15亿美元。除美元单据之外，还包罗一部门银行贷款。

“我们但愿对2022年内到期的美元债本金进行展期，减缓年夜量债务到期，解决现金流缺口问题，赐与公司一年时候慢慢强化经营性现金流。再加上外部情况的慢慢回暖，估计公司的现金流可以或许得以修复，使债务问题得以妥帖解决。”

除打算对境外美元债进行展期，正荣地产还提出将2022年到期的年夜部门母公司层面刊行的债务都能协商展期。除美元债以外，还将打算和其他境外债包罗ABS和银行贷款的债权人协商告竣近似的展期放置。

正荣对改良今朝活动性危机给出了一年的化解时候，认为是可以或许妥帖措置债务问题，合适债权人的持久好处。

今朝正荣已礼聘钟港本钱作为财政参谋，协助处置债务问题。钟港本钱亦是中国奥园、阳光城、蓝光成长、华夏幸福礼聘的财政参谋。“争夺投资人和债权人理解和撑持很是要害。”接近正荣地产内部的人士对记者暗示，钟港本钱已与投资者最先沟通，推动正荣地产债务展期。

首战可否告捷？

对解决房企债务问题，正荣与诸多爆雷房企一样，尽量经由过程债务措置与加快回笼现金。正荣暗示，假如此次债务展期可以或许获得一年的撑持，正荣将从三个方面改良经营增添现金回笼，知足债券的将来兑付。

第一，在途资金的回笼和受限资金的释放再投资金。第二，经由过程加速发卖资金回笼来连结出产经营和资金的回笼。截止到2月初，估计残剩的权益货值大要有1300亿以上，根基上散布在南京、姑苏、福州等焦点省会城市。第三，对持有物业的出售。

在加快回笼现金方面，保交付是重要的条件，正荣地产治理层明白暗示，春节后已放置工人第一时候返岗复工，今朝已跨越70个项目进入到了复工的状况。固然工程付出款有所节制，但公司整体运营环境是不变的。

在资产出售方面，这是浩繁危机房企选择自救的主要体例，不管是恒年夜、世茂地产，仍是中国奥园。按照正荣治理层表露的数据，正荣今朝有资产总值近100亿元的矜持物业，扣除失落当前20亿融资和再投入的30亿，依照公允价值的净值大要在40亿到50亿元之间。“这些项目今朝斟酌进一步回笼，减缓全部活动性的压力。”

2月24日，正荣地产进一步通知布告表露资产出售打算，正就物业开辟项目和投资物业股权的可能出售事项积极物色适合的买方（包罗合伙火伴和国有企业），并与若干潜伏买方进行会商。

按照公然的信息显示，2月23日，正荣地产将其持有的荣福（天津）置业成长有限公司的51%股权让渡给了合作方美的置业。该项目公司今朝开辟“和筑梅江”项目，是正荣地产在2020年以11.28亿元的成交价拿下的地块。

“不只天津的这个项目，今朝有很多优良项目都摆上了货架。”正荣内部人士向媒体暗示，正荣除加快梳理出让资产清单，还在与一些国企联系，出售的资产涵盖了项目股权和优良物业。

正荣地产可否走出这场危机，第一时候的判定点来自投资者与债权人可否在3月11日给出“赞成”的回答，这也将决议正荣债务危机的第一战可否告捷。

另外，房企在银行间市场延续取得融资撑持，房地产并购贷款不再计入“三道红线”。从房地产企业外部融资情况放松的迹象来看，来自政策真个回暖，有望改变房企融资情况延续向好，这也将给正荣地产如许的房企措置这场危机带来正面的帮忙。